طرح ردیابی گسلهای پنهان
زیرمجموعههای سه وزارتخانه مرتبط با شهرسازی، مدیریت بحران و زمینشناسی، برای «شناسایی گسلهای مجهول و ناشناخته تهران» توافق کردند. مطالعات اولیه مرکز تحقیقات مسکن در این باره نشان میدهد پایتخت علاوهبر 50 گسل اصلی و فرعی شناخته شده که موقعیت قرارگیری آنها مشخص است، بر روی یکسری گسلهای نامعلوم نیز قرار دارد که ردیابی منطقهای آنها تهران را در برابر حوادث زلزله بزرگ مقاوم میکند. برای موقعیتیابی گسلهای پنهان قرار است از گودبرداریهای عمیق برجسازها استفاده شود و پس از تدقیق نقشه فعلی گسلهای لرزهخیز، ضوابط ساختوساز تغییر کند.
|
اراضی سبز حراج میشود؟
دومین اقدام شتابزده در مجلس پس از طرح بانکداری، تلاش برای تصویب طرح دیگری تحت عنوان «اصلاح قانون حفظ اراضی کشاورزی» است. برخی نمایندگان اصرار دارند در روزهای آخر مجلس نهم این طرح بررسی و تصویب شود. اشکال بزرگ طرح، رسمیتبخشی به «تغییر کاربری» اراضی کشاورزی و باغات سراسر کشور از طریق اخذ عوارض نه چندان بازدارنده – در مقایسه با ارزش نهایی بنای احداثی - است که در نهایت میتواند به حراج زمینهای سبز برای ساخت ویلا و کاربریهای انتفاعی منجر شود. در این طرح، مزرعهخواریهای 20 سال گذشته، مشمول بخشش شده است.
|
برج باغها در خط پایان
شورای شهر تهران در قالب یک طرح، «ممنوعیت ساخت برج باغ» را در دستور کار قرار داد و در صورت تصویب نهایی، ساختوساز در اراضی باغی کمتر از 5 هزار مترمربع، حداکثر تا 4 طبقه، مجاز میشود و کاربری باغات بزرگتر به «پارک جنگلی، فضای عمومی و مزارع کشاورزی» تغییر مییابد. در قالب این طرح، شهرداری مکلف به تهیه «شناسنامه» برای کلیه اراضی سبز است. همچنین بانک اطلاعاتی حاوی آدرس باغات، تعداد درختان و هویت مالکان باید در دسترس عموم قرار گیرد تا ریسک باغکشی افزایش پیدا کند.
|
تهدید پنهان قیمت مسکن
قیمت مسکن در تهران مطابق رفتار حداقل 20 سال اخیر کلیه متغیرهای موثر بر بازار املاک، از 6 پارامتر بیرونی، بیشترین اثرپذیری را دارد که دستکاری یکی از آنها در شرایط فعلی میتواند بزرگترین تهدید پنهان برای رونق غیرتورمی معاملات ملک محسوب شود. نتایج پژوهش دانشگاهی درباره «تاثیر عوامل عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن» نشان میدهد نرخ سود بازار پول، نرخ بازدهی بازار سهام و همچنین نرخ واقعی بازار ارز، مجموعه پارامترهای رقیب سرمایهگذاری در بازار مسکن هستند که افزایش آنها به دلیل جذب تقاضای سرمایهای، قیمت مسکن را کاهش میدهد. در این بین، رابطه معکوس نرخ سود با قیمت مسکن، قویتر از رابطه بیرونی دو بازار دیگر است؛ بهطوریکه در فاصله سالهای 70 تا 92، هر زمان جذابیت نرخ سود سپردههای بانکی کم شده، بازار خرید ملک شاهد ورود تقاضای غیرمصرفی برای سرمایهگذاریهای بلندمدت بوده که پیامد آن به شکل افزایش قیمت مسکن در تهران بروز کرده است. یافتههای این تحقیق که توسط دفتر اقتصاد مسکن منتشر شده، اثبات میکند هماکنون چنانچه نرخ سود بهصورت دستوری و خارج از قواعد بازار کاهش یابد، انتظار سپردهگذاران برای بازدهی مناسب، از مسیر بازار ملک تعقیب خواهد شد. درآمد خانوار، سهم مسکن از تسهیلات و نقدینگی پارامترهایی هستند که تاثیر همجهت بر قیمت میگذارند.
|
عصاره جهانی تکالیف دلالان مسکن
معاونت مسکن نقشهای را که سال گذشته به دنبال تاکید دو سال پیش وزیر راه و شهرسازی مبنی بر ساماندهی بازار واسطهگری املاک و مستغلات، بهصورت کلی برای حلقه میانی معاملات ملک تدارک دیده بود، تشریح کرد.
|
رد پای «مسکن» در شورش پاریس
ناآرامیهای سریالی در پاریس که به بهانههای مختلف و این بار بهخاطر اصلاح قانون کار شکل گرفته است، از نگاه جامعهشناسان، ریشه در «سرخوردگی اهالی حومهنشین پایتخت» دارد. نسل دوم ساکنان شهرکهای فقیرنشین اطراف پاریس، بهخاطر سیاست دولتهای پیشین بابت ساخت مسکن مخصوص کمدرآمدها در بیرون شهرهای اصلی -که منجر به جدانشینی فقرا شد- اخیرا به صورت هماهنگ معترض دولت مرکزی شدهاند. در فاصله پس از جنگ جهانی دوم تا 1970، حدود 700 شهرک فقیرنشین در اطراف پاریس احداث شد که حالا عمده جمعیت آنها، مهاجران هستند.
|
انحراف اجارهبها با سرکوب «سود»
تنش ناشی از «کاهش دستوری نرخ سود بانکی» که اواسط سال گذشته در بازار اجاره مسکن به شکل «تغییر رفتار موجران» بهوجود آمد، هماکنون در آستانه فصل نقلوانتقالات ملکی باعث تضاد آشکار بین پیشنهاد موجران و خواسته مستاجران شده است. مالکان آپارتمانهای اجارهای بهخاطر «دستکاری دو مرحلهای سود سپردهها در سال94» انگیزه دریافت پولپیش را از دست دادهاند؛ بهطوریکه غالب فایلهای موجود در بنگاههای املاک حالت «فقط اجاره ماهانه» یا «اجاره بیشتر، رهن کمتر» پیدا کرده است. کمیابی فایل «رهنکامل» در بازار اجاره، «رکورد رشد تکرقمی اجارهبها» را تحتتاثیر قرار میدهد.
|
سرایت شهرفروشی به چهار کلانشهر
ویروس «تغییر کاربری و فروش تراکم» که کارشناسان و مسوولان حوزه شهرسازی از آن تحتعنوان «شهر فروشی» نام میبرند، از تهران به سایر کلانشهرها سرایت کرده و میانگین سهم «درآمد حاصل از انواع عوارض ساختوساز» در بودجه شهرهای بزرگ به نزدیک 80 درصد رسیده است. این نوع درآمد بهخاطر نوسانات دورههای رکود و رونق مسکن، ناپایدارترین منبع مالی شهرداریها محسوب میشود؛ اما دسترسی راحت به آن، باعث غفلت از منابع درآمدی پایدار شده است. نتایج یک مطالعه، پنج منبع مالی مستمر را برای پوشش 100 درصدی هزینه کلانشهرها معرفی کرده است.
|
نسل جدید تقاضای مسکن
با پرداخت سری اول وام صندوق پسانداز مسکن «یکم» از فردا، نسل جدید تقاضای مسکن - خانهاولی ها – بهصورت قطعی و بدون تاخیر وارد بازار معاملات ملک میشود. افرادی که پارسال همین موقع -زمان تاسیس صندوق یکم- اقدام به افتتاح حساب کرده بودند، در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک با احتساب اصل سپرده یکساله، به ترتیب وامهای 120، 90 و 60 میلیون تومانی دریافت میکنند. «شرایط تسهیلات یکم» و «ساختار اقتصادی خانهاولیها»، معاملات ملک را در آستانه تابستان از بابت بروز رونق آرام، تدریجی و در عین حال غیرتورمی، تضمین میکند. تاکنون نزدیک 50 هزار زوج فاقد مسکن در صندوق «یکم» ثبتنام کردهاند. به این ترتیب از فردا طی هر ماه، 4 هزار متقاضی در کل کشور به جمع سایر خریداران مسکن اضافه میشوند. در تهران این گروه میتواند رشد 8 درصدی معاملات مسکن را رقم بزند. دریافتکنندگان وام «یکم»، متقاضیان مصرفی، موثر و مصمم برای خرید مسکن هستند که حساسیت بالا نسبت به تغییرات صعودی قیمت دارند؛ اما رفتارشان در نوسانات قیمتی کماثر است. از طرفی، چون به اصل سپردههای صندوق یکم، سود تعلق نمیگیرد، با سر رسیدن موعد دریافت وامها، سپردهگذاران بلافاصله برای دریافت آن و خرید آپارتمان اقدام خواهند کرد. پیشنشانههای «رونق خرید با وام یکم» را دلالان ملک احساس کردهاند.
|
سه مانع ثبتی رونق مسکن
تقاضای مصرفی مسکن با عبور از گردنه «وام بانکی» در مسیر ورودی رونق، به یکسری آپارتمان «سنددار غیرقابل فروش» برخورد کرد. این خانهها بهخاطر سه مانع ثبتی، امکان ترهین نزد بانک برای دریافت تسهیلات خرید را ندارد و در نتیجه قابلخرید نیستند. «بوروکراسی و روال سنتی در ادارات ثبت»، دو دسته عملیات «تبدیل سند دفترچهای به سند تکبرگ» و همچنین «اصلاح سندهای اشتباه و مشکلدار» را با پروسه فوقالعاده طولانی مواجه کرده است. آپارتمانهایی که سند رسمی آنها درگیر این سه چالش است، فعلا از گردونه معاملات ملک خارج ماندهاند.
|
آغاز رقابت برای وام مسکن؟
انحصار پرداخت تسهیلات مسکن، یک سال پس از آزادسازی وام خرید خانه، شکسته شد. هماکنون 6 بانک خصوصی و یک بانک دولتی، حداکثر 60 میلیون و یک بانک خصوصی دیگر 200 میلیون تومان وام خرید مسکن با دوره بازپرداخت حداکثر 5 ساله و مشروط به «رسوب 10 درصد وام در حساب» پرداخت میکنند. ورود بانکها به این بازار اگر چه باعث رقابت با بانک مسکن در ارائه وام ارزانتر میشود، اما فعلا شرایط پرداخت این بانکها (به جز وام 200 میلیونی)، با ساختار دو طیف اصلی خریدار آپارتمان ناهمخوان است.
|
سوغات اقتصادی رونق مسکن
بروز «رونق» در بخش مسکن و ساختمان علاوهبر اینکه باعث گشایش در فعالیتهای درون بازار ملک – معاملات و ساختوساز - میشود، پنج دستاورد بیرونی برای اقتصاد کلان به همراه دارد. در صورت خروج کامل مسکن از رکود، مانع احتمالی کاهش تورم –کسری عرضه آپارتمان- برطرف و همزمان منابع منجمد شده بانکها در املاک و مستغلات آزاد میشود. تحرک این بازار همچنین باعث بهرهبرداری از فضای پسابرجام به نفع جذب سرمایه خارجی و استفاده اهرمی از بودجه محدود دولت برای رشد اقتصادی خواهد شد. آثار ثانویه رونق مسکن، تقویت بیشتر محرکهای این بخش را میطلبد.
|
املاک ترکیه در لبه پرتگاه
دو رخداد اقتصادی-سیاسی در ترکیه، بازار املاک این کشور را در لبه پرتگاه قرار داد. ناامنی ناشی از «حوادث تروریستی» اثر منفی بر روند «سرمایهگذاریهای ساختمانی» این کشور بهخصوص از سمت سرمایهگذاران کشورهای همسایه گذاشته و باعث شده تعداد خریداران خارجی برجهای مسکونی پایتخت و شهرهای توریستی ترکیه به شدت کاهش پیدا کند. پیشتر، خارجیها جزو خریداران عمده آپارتمانهای ترکیه محسوب میشدند و سهم حداقل 30 درصدی در معاملات ملک داشتند؛ اما در حال حاضر حضور این گروه به یک ششم رسیده است. تحقیقات یک نهاد آمریکایی مطالعات بازار ملک نشان میدهد اگر چه ترکیه طی 5 سال منتهی به پایان 2015، در بین کشورهای اروپایی به لحاظ بیشترین رشد قیمت مسکن، مقام اول را به خود اختصاص داد، اما هماکنون بهخاطر حباب موجود در قیمت املاک این کشور، روزهای خوش سرمایهگذاران رو به پایان است. همه تلاش سیاستگذاران اقتصادی در ترکیه، بر پنهانسازی حباب قیمت مسکن و عادی جلوه دادن رشد 100 درصدی قیمتها – طی 5 سال – است؛ اما بهرغم حفظ ظاهر، در پی افت یکباره خریداران خارجی، شرایط بازار ملک به مرز سقوط کشیده شده است. شروع تخلیه حباب مسکن در این کشور میتواند بحرانی شبیه «دبی 2008» برای سرمایهگذاران خارجی بهوجود بیاورد.
|
سه خلاف سنگین بسازوبفروشها
گزارش رسمی شهرداری تهران از بازار تخلفات ساختمانی در سال 93 به عنوان جدیدترین گزارش ارائه شده در این حوزه نشان میدهد: سالانه معادل صدور هر پروانه ساختمانی یک پرونده تخلف ساختوساز بهصورت رسمی در مدیریت شهری پایتخت تشکیل و موضوع تخلف توسط مدیران شهری پیگیری میشود.
|
سرنوشت مسکن با سود بانکی
تصمیم بانکها به کاهش نرخ سود سپردهها تا سطح 15 درصد، باعث واکنش متغیرهای کلیدی بازار مسکن میشود. بررسیهایی که با استناد به «رابطه معکوس 25 سال گذشته بین نرخ سود و قیمت مسکن»، «وضعیت فعلی بازار ملک» و همچنین «سهم 5 نوع بازار در سبد دارایی خانوارها» انجام شده است، برای این واکنش دو سناریو را مطرح میکند. در سناریوی اول که محتملترین گزینه است، چنانچه پروسه کاهش «سود» بدون دخالت سیاست گذار پولی و با رعایت حفظ فاصله نرخ سود با نرخ تورم، در فضای رقابتی اتفاق بیفتد، به تدریج بخشی از سپردههای متعلق به تقاضای مصرفی مسکن، روانه معاملات ملک میشود. در این میان، اعمال دامنهای از نرخ سود از جانب بانکها بین کف اختیاری تا سقف مصوب شورای پول و اعتبار - 15 تا 18 درصد - آن هم با توجه به مرز تک رقمی شدن تورم، مانع تحریک تقاضای سفته بازی در بازار مسکن میشود. در این صورت بازار پول کماکان نقش سپر سوداگری - مقابل بازار موازی- را خواهد داشت و زمینه رشد مثبت قیمت واقعی مسکن فراهم نمیشود. اما در قالب سناریوی دوم که در صورت اقدام دستوری برای سرکوب نرخ سود –روال دورههای پیشین- بروز میکند، حجمی از داراییهای بانکی عازم خرید ملک میشود.
|
چهار عبرت تهران از حادثه شهران
حادثه انفجار خط لوله گاز که بامداد جمعه در غرب تهران رخ داد، به لحاظ «نوع برخورد و عکسالعمل» عوامل مهار این رخداد اثبات کرد پایتخت فعلا امکان «واکنش سریع» را به حوادث طبیعی که با مقیاس چند برابر بزرگتر از حادثه شهران میتواند اتفاق بیفتد، ندارد. کارشناسان حوزه خطرپذیری شهری، چهار درس عبرت از واقعه شهران برای پایتخت استخراج کردهاند که مهمترین آن، «خطر بالقوه شبکه شریانهای حیاتی زیرزمین» و همچنین «آمادگی ناکافی نهادهای مدیریت بحران در کنترل ابعاد حادثه اولیه» است. که خود زمینهساز ایجاد حوادث ثانویه خواهد بود.
|
اصابت نرخ سود به وام مسکن
اولین گام تکمیلی کاهش نرخ سود سپرده بانکی، توسط بانک عامل بخش مسکن، به شکل «تغییر کاهنده نرخ سود تسهیلات خرید مسکن» برداشته شد. نرخ سود وام خرید مسکن صندوق پسانداز «یکم» و سایر صندوقهای پسانداز مسکن از 13 درصد به 11 درصد کاهش پیدا کرد. با تصمیم جدید بانک مسکن، بین 9 تا 10 درصد از مبلغ قسط ماهانه وامهای 80 و 160 میلیونی در تهران و وامهای «یکم» سایر شهرها کاسته شد. با این اتفاق، خانهاولیها بهعنوان متقاضیان 100 درصد مصرفی، در خط مقدم معاملات ملک قرار میگیرند.
|
مجوز سازمان بورس برای رهن ثانویه مسکن
با صدور مجوز نهایی راهاندازی بازار ثانویه مسکن توسط سازمان بورس و اوراق بهادار همه مدارک لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی در اختیار گروه مالی بانک مسکن برای انتشار 300 میلیارد تومان اوراق بهادار رهنی (اوراق به پشتوانه وامهای اولیه خرید مسکن) قرار گرفت.
|
بازار 20 درصدی مجاور مسکن
با صدور همه مجوزهای لازم برای انتشار اوراق بهادار رهنی، شمارش معکوس راهاندازی بازار رهن ثانویه مسکن آغاز شد. نرخ سود اوراق رهنی و نحوه پرداخت آن، بازدهی سالانه 20 درصد را برای سرمایهگذاران این بازار مالی جدید رقم میزند که در مقایسه با سود سپردههای بانکی جذاب خواهد بود. تا چند روز آینده در فاز اول 300 میلیارد تومان اوراق رهنی، به پشتوانه اقساط بازپرداخت 49 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن –داراییهای مالی بانک عامل بخش مسکن- در فرابورس منتشر میشود تا با فروش اوراق، منابع تازه برای وامدهی به متقاضیان مسکن ایجاد شود.
|
4 تهدید خفته در پایتخت
تهران با چهار «تهدید خفته» ناشی از «مخاطرات طبیعی بالقوه و توسعه ناموزون شهر» دست به گریبان است که هر یک از آنها به تنهایی میتواند حادثهای در مقیاس وسیعتر از واقعه شهران را برای این کلانشهر رقم بزند.
|